用油布和幾根木棍撐起來的簡陋棚子，嘈雜的小巷，露天堆積的垃圾，開放式的下水道……這是2008年獲得奧斯卡最佳影片的電影《貧民窟的百萬富翁》中所展現的貧民窟街景。

    城市化之痛：貧富差距

    普麗婭(Priya)一家4口以前就是這樣的貧民窟中的居民。他們住在斯里蘭卡首都科倫坡的一個城中村，人均住房面積只有5平方米，和1400多人共用一個廁所。斯里蘭卡2013年的經濟增長率為7.2%，是亞洲除中國以外經濟增長最快的國家之一。斯里蘭卡央行預計，2016年該國將邁進中高收入國家行列。但在科倫坡，仍有近54%的人住在市中心的貧民窟中。

    “不過，現在我再也不用擔心女兒洗澡的問題了，以前她不得不去公共廁所，還要排很長的隊。”普麗婭說道，他們一家現在已經搬進一個13層的現代公寓，兩室一廳，而且有獨立的衛浴、廚房和其他現代化設施。

    這一切的改變都源于達林·古納塞克拉博士(Darin Gunesekera)，在斯里蘭卡，他被貧民窟的居民稱為“土地解放者”。古納塞克拉通過一種傳統的金融融資工具REIT（房地產信托投資基金），3年內成功地讓675個家庭、近4000名棚戶居民搬入現代化居所。

    “我是個商人，喜歡從現實的角度考慮和解決問題。”古納塞克拉說。

    難題：窮人無信用

    1998年，世界銀行在斯里蘭卡做“改善貧民窟居住條件”的項目調研，古納塞克拉被邀請參觀“一些具有代表性的地方”。

    斯里蘭卡首都科倫坡土地成本高昂，很多低收入人群只能非法占用公共用地。他們雖然借此獲得了落腳之地，但仍然無法獲得任何房屋服務；而土地的名義所有者也蒙受損失：擁有名義上的所有權，但無法驅趕那些非法占據者，更不用提實現土地的有效利用。在古納塞克拉看來，貧民窟擁擠不堪的原因不是人口密度高，而是土地沒得到有效利用。科倫坡的貧民窟中每戶人家的平均用地面積達到60平方米，但真正設計良好的高層公寓，實際需要的土地是非常少的。換而言之，通過建造現代化的公寓代替棚戶，可以釋放出更多的土地用作商業或其他用途。而且，公用事業公司（水、電、煤氣公司）也可以進入并收取費用，政府也可以獲得稅收。

    “1998年，科倫坡有6.5萬個家庭住在城中村的棚戶中。我發現僅使用他們所占土地的40%就能為他們提供嶄新的現代住宅。”古納塞克拉說，他最終提供的13層公寓，確實僅需要140平方米土地覆蓋。古納塞克拉說，起初，政府并不同意這一房屋重建計劃，斯里蘭卡住建部的官員告訴他整個城市沒有閑置土地讓他做“試驗”。“開發商認為貧民窟的人不值得信任，銀行也只對貸款項目感興趣。”他說。

    古納塞克拉最終選擇最傳統也最保守的金融工具REIT，這是一種為房地產企業融資的手段，上世紀60年代興起于美國，可直接將房地產項目的融資拆成股份，在證券交易所交易。

    雙贏路徑：社會性投資

    古納塞克拉把他的項目稱為S-REIT，S意味著social（社會性）。他將棚戶居民占據的土地打包成基金，在資本市場上以股份形式分期售賣，作為交換，他們將擁有獨立公寓的產權。除去劃分給棚戶居民的土地，其余土地將由信托公司托管，投資者和原本土地所有者將共同獲得土地的增值和租金收入。

    古納塞克拉游說政府和開發商換一種思維方式，他勸說政府給他認證棚戶居民財產轉讓的權力，政府的角色變成監管：批準通過S-REIT、監管房屋重建計劃、保證基金的透明和注冊房屋獨立產權。而開發商也因信托基金最終將在公開市場交易而把貧民窟居民真正視為客戶。

    當時的總統馬欣達·拉賈帕克薩(Mahinda Rajapaksa)最終同意給古納塞克拉超過4.4萬平方米的政府所有地試驗。房屋重建計劃花了18個月，除去為棚戶居民提供的現代化住所，有73%的土地被釋放出商業價值。超過4000名居民搬進了這個名為“千禧城”(Millennium City)的新公寓，并且擁有政府認證的獨立產權。在完成這一系列的交易后，2001年初信托基金解散。由于此塊土地所有者為政府，所以后期開發的土地增值和租金全部由投資者獲得。

    “目前S-REIT已經被斯里蘭卡的國防部和城市規劃部批準應用，聯合整體改造科倫坡，”古納塞克拉說，“現在每天都有不同的土地被競標，棚戶區的人民住進新的現代化居所，土地釋放出更多商業效益。”

    “我把貧民窟的人帶進了房地產階梯，把其他人帶進了金融資產階梯。”古納塞克拉在評論項目的意義時講道，貧民窟的居民們獲得了像中產階級一樣的體面有尊嚴的生活，也增強了社會階層間的流動性。S-REIT的模型更受到聯合國表彰，被作為“改善貧民窟住宅建筑”的最佳案例之一在全球推廣。

    （據《財智生活》）